これまでのアパート経営は、土地を所有している人のみと考えられていました。ところが、最近は土地を所有してない方が、預貯金や金融資産ではなく収益型不動産で資産を活用するケースも着実に増えてきています。

■不動産投資に注目が集まる
低金利時代には、不動産投資が有利になるのです。理由は簡単で、低金利の時代には預貯金の利回りも低くなり、例えば定期貯金で年0.1％の利子となると、1000万円預けて年1万円にしかなりません。5000万円預けても5万円です。これでは資産を活用しているとは言えないことになります。
不動産投資としてアパートを経営する場合、土地を所有していれば、条件（建築場所・間取り・戸数など）によって異なりますが、表面利回りは10％前後確保できます。

また土地から購入しても、預貯金の利回りを大きく上回る可能性があります。

■土地から購入する人も増加中
最近では、地価が収益還元法に基づいて算定されるケースも増えています。その土地を活用して得られる収益から地価が算出されるわけですから、土地を購入して活用して収益を上げられる価格で取り引きされるケースも増えてきているわけです。土地を購入をする場合、地価下落によるキャピタルロスが問題となります。しかし、収益還元方に基づけば、その土地で同じだけの収益を上げ続けられる。以上は、地価もあまり下落しないということになりなります。

もちろん家賃などが下落し、収益が減少する場合には地価も下落する可能性が大きいので、アパートに適した立地で家賃も維持できるなどの条件が必要であることに注意しましょう。

土地を購入してアパートを建てるのに有利な条件が現在は継続しています。それは「事業用資産の買い換え特例」が平成18年12月末まで延長されていることです。

「事業用資産の買い換え特例」とは、不動産の流動化促進を目的に設けられているもので、事業に供せられてきた土地・建物などの資産を売却し、翌年の12月31日までに別の建物などを取得して事業用に使用する場合には、譲渡税の80％に相当する課税が繰り延べされるというものです。

所有している期間が10年を超えている必要がありますが、広さや規模などは問われません。個人の場合は農地や駐車場などです。この特例を活用して、現在の不動産を売却し、より有利な事業が展開できる立地でのアパート経営を始める土地オーナーや投資家が増えているのです。

■土地を借りてのアパート経営も増えています
土地を購入代金までの投資にはリスクを感じるといった方には、定期借地権を利用したアパート経営の方法もあります。
土地購入に比べると投資額が少ない分（土地代金＞保証金）建物の設備やグレードのアップが可能で、入居率の面で、他物件との競争力をつけることも可能です。土地の固定資産税が不要なのもメリットがあります。

■私的年金や万一の保証として
私的年金や将来の保証としての不動産投資の役割も、大きく注目されています。

例えば、定額年金保険は、積立利率が保証されていますが高リターンは期待できません。また、変額年金保険は、ハイリスク・ハイリターンなってしまう懸念もあります。元本を割り込んでしまう可能性もあります。

長期にわたり比較的安定した収入が得られるアパート経営は、私的年金としての条件を満たしていると言えるのではないでしょうか。

アパート経営には万一の時に備えた保障になるという、メリットがあります。アパートを借入金で建てたとします。そうすると多くの場合は、団体信用生命保険に加入することになります。

オーナー様に万一のことがあっても、借入金はこの保険金で返済され、残された家族はアパートの家賃収入を受け取ることができるので、家族に年金を遺すことにもなるのです。